Liebe Kunden,
Ende März wurde eine erhöhte Abschreibung für neu zu errichtenden Wohnraum eingeführt. Mit der degressiven AfA und den höheren Abschreibungssätzen wird der Kauf von Neubauimmobilien steuerlich begünstigt.
Ziel der Bundesregierung: Der Wohnungsneubau soll als Kapitalanlage wieder attraktiv werden. Durch die steuerlichen Anreize sollen mehr Neubauprojekte entstehen, der herrschende Wohnraummangel soll damit gemildert werden.
Nachstehend haben wir für Sie in diesem Newsletter die wesentlichen Änderungen zusammengestellt, die sich durch die neue Afa für Wohngebäude ergeben.
Herzlichst
Maik Willmes und Heino Kaiser
Was ändert sich genau?
Im Wachstumschancengesetz gibt es vor allem zwei für die(Wohn-)Immobilienbranche relevante Neuerungen. Das sind zum einen die befristete Möglichkeit der degressiven Abschreibung sowie die Ergänzungen zu Sonderabschreibungen i. S. d. § 7b EStG.
Neue Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022fertiggestellt worden sind, können linear über 33 Jahre steuerlich abgesetzt werden. Nach dem Wachstumschancengesetz kann der Steuerpflichtige nun statt bisher 3% sogar 5% pro Jahr abschreiben. Diese Regelung gilt allerdings mit fallenden Beträgen: Der Abschreibungssatz von 5% wird jährlich auf den verbleibenden Restbuchwert angewendet. Für viele Unternehmer dürfte es sich lohnen, ab einem gewissen Zeitpunkt zur linearen Abschreibung zu wechseln, da die Abschreibung dann größer ausfällt. Es ist davon ausgehen, dass nur bei Nutzung der degressiven AfA etwa im 11. Jahr nach Herstellung oder Anschaffung ein Wechsel zur linearen AfA günstig ist.
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Für wen ist die degressive AfA interessant?
Die degressive AfA kann von Investoren in Herstellungs- und Anschaffungsfällen angewendet werden. Die degressive Afa greift sowohl für die Unternehmer, die Gebäude für den eigenen Bestand herstellen (Bestandsvariante) als auch für andere Erwerber entwickeln (Bauträgervariante).
Für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30.September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde (sog. Herstellungsfall) oder deren Anschaffung aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Regelung im selben Zeitraum erfolgt ist (sog. Anschaffungsfall),kann die degressive AfA in Höhe von 5 % in Anspruch genommen werden. Bei unterjähriger Anschaffung/Herstellung erfolgt die Abschreibung zeitanteilig. Während die degressive AfA in Anspruch genommen wird, können keine Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung vorgenommen werden. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
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Wann macht der Wechsel der degressiven AfA zur linearen AfA Sinn?
Wann ein Wechsel sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, wie hoch der Restbuchwert und die Restnutzungsdauer des Gebäudes sind und ob ggf. zusätzlich bereits von der Sonder- AfA Gebrauch genutzt wurde.
Im Wachstumschancengesetz wurde die Anwendung der Sonder-AfA lediglich in zeitlicher Hinsicht (Bauantrag/-anzeige nach dem 31.12.2022 / vordem 1.10.2029) und im Hinblick auf betragsmäßige Begrenzungen erweitert(Höchstherstellungskosten je m² € 5.200, Höchstbemessungsgrundlage je m² €4.000). Außerdem können die Sonder- AfA und die degressive AfA nebeneinander angewendet werden Die übrigen Voraussetzungen sind unverändert geblieben.
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Welche Fragen bleiben offen?
Kein Gesetz ohne die Frage nach der Auslegung – bei der degressiven AfA bleibt abzuwarten, in welcher Form die Finanzverwaltung auf noch offene Fragen präzise Antworten liefert.
Frage 1: Die degressive AfA befeuert außerdem die Diskussion, wann ein Wohngebäude wirklich neu ist. In Ballungszentren würde so mancher Investor wünschen, dass schon die Umwidmung einer zuvor gewerblich genutzten Immobilie ausreicht. Das dürfte aber in diesem Fall nicht reichen, während die Kernsanierung eines Gebäudes zur anschließenden Nutzung als Wohngebäude möglicherweise ausreicht.
Frage 2: Im Herstellungsfall ist der Tag der Baubeginnsanzeige maßgeblich, im Anschaffungsfall ist der Tag des Vertragsabschlusses relevant. Im Anschaffungsfall dürfte aufgrund des Gesetzestextes nach Auffassung von Juristen auch ein Wohngebäude der degressiven AfA unterliegen, wenn seine Herstellung zwar bereits vor dem 30. September 2023 begonnen hat, die Anschaffung aber erst nach dem Stichtag erfolgte. Die Gesetzesbegründung ist in dieser Form etwas undurchsichtig, wenn sie die degressive AfA ausschließlich auf nach dem Stichtag hergestellte Wohngebäude bezieht.
Frage 3: Damit die degressive AfA im Anschaffungsfall nur auf neue Gebäude Anwendung findet, muss der Steuerpflichtige das bis zum Ende des Kalenderjahres der Fertigstellung anschaffen. Unklar bleibt an dieser Stelle, warum der Gesetzgeber in seiner Begründung folgenden Konkretisierungsversuch unternimmt: “Für die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung im Fall der Anschaffung müssen also Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht [= Anschaffung] in einem Kalenderjahrliegen.” Der Gesetzgeber geht offenbar davon aus, dass die Anschaffung nach der Fertigstellung folgt. Im Alltag eines Bauträgergeschäftes ist der umgekehrte Fall aber genauso typisch. Folgt also die Fertigstellung auf die Anschaffung darf von einem neuen Gebäude ausgegangen werden und damit von der Anwendbarkeit der degressiven AfA. Das dürfte auch unabhängig davon gelten, ob die Fertigstellung in diesem oder im nächsten Kalenderjahr erfolgt.
Unser Tipp
Wir empfehlen das, was für viele Investoren ohnehin Standard sein dürfte: In jedem Fall ist es ratsam, einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zu Rate zu ziehen. Die Situation eines jeden Einzelnen ist individuell und sollte darum auch individuell geprüft werden. Gerade die finanztechnisch zweifelsfreie Klärung der offenen Fragen ist in der Regel nur durch diese Berufsgruppen zu leisten.
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